TRÌNH TỰ XÂY NHÀ Ở

01/05/2015 3161 lượt xem Share

Hiện nay, khi xây nhà, nhiều gia đình không nắm được quy trình nên rất lúng túng. Điều này có thể dẫn đến những bất trắc về giấy phép, xây không đúng quy định hoặc không phù hợp với yêu cầu chung.

I/ TRÌNH TỰ XÂY NHÀ Ở
1. Chọn đơn vị tư vấn thiết kế
Trước tiên, chủ nhà cần chọn một đơn vị thiết kế để thực hiện việc làm hồ sơ xin phép xây dựng. Khi đó, đơn vị chức năng cấp phép sẽ biết ngôi nhà được phép xây bao nhiêu tầng, ban công trong giới hạn nào… Hồ sơ xin phép khác với hồ sơ thi công. Bản thiết kế chi tiết để thi công được lập dựa trên sự bàn bạc kỹ và tìm những giải pháp cụ thể theo nhu cầu sinh hoạt của gia đình, khả năng tài chính…
hinh
Hồ sơ thường gồm bản vẽ phối cảnh, mặt bằng, mặt cắt… Kỹ sư xây dựng của đơn vị thiết kế dựa trên bản vẽ này để tạo bộ bản vẽ kết cấu từ móng đến mái như cột, sàn, đà, dầm… Tiếp đó, kỹ sư hoặc nhà chuyên môn về điện, nước cũng dựa vào bản vẽ thiết kế chi tiết để thực hiện tiếp bộ hồ sơ của hệ thống điện thắp sáng, điện sử dụng máy, hệ thống cấp thoát nước… Thông thường, với một căn nhà phố, tổng số bản vẽ có thể lên đến vài chục bản.
Sau khi hoàn tất các bộ hồ sơ trên, bước tiếp theo là đơn vị tư vấn thiết kế lập dự toán công trình để định được giá trị đầu tư xây dựng. Sau khi hoàn tất hồ sơ tư vấn thiết kế, chủ nhà có thể mang đi ký hợp đồng thi công với một công ty xây dựng hay một đơn vị nào đó.
2.Thi công
Trong thi công, chủ nhà thường thuê một kiến trúc sư hay kỹ sư theo dõi tiến độ công trình, thay mặt gia chủ giám sát về kỹ thuật như bản vẽ chi tiết, dự toán…
3. Hoàn công (Đối với công trình lớn)
4.Cơ sở để tính toán chi phí
Chi phí thiết kế công trình dân dụng được tính theo tỷ lệ phần trăm trên tổng trị giá xây dựng công trình. Ví dụ, nhà liên kế, nhà phố giá thành 500 triệu đồng thì chi phí thiết kế là 2 %, nhà có giá thành xây 200 triệu đồng thì chi phí thiết kế là 3 %. Một số công ty thiết kế thường tính theo m2 xây dựng, khoảng 40.000-80.000 đồng/m2. Giá này cũng có thể thay đổi theo thoả thuận tùy theo hồ sơ thiết kế. Cách tính này cũng thường tương ứng với giá theo tỷ lệ phần trăm.
  
 II/ NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT TRƯỚC KHI XÂY NHÀ
Sau nhiều năm sửa chữa và chứng kiến các sự cố trong nhiều công trình xây dựng (sập nhà, thầu bỏ chạy, chất lượng xây dựng kém, tuổi thọ công trình thấp ). Nhiều chủ nhà phải trả giá rất đắt chỉ vì không biết nghề xây dựng nhưng lại làm chủ đầu tư công trình và không có người chuyên môn hỗ trợ. Tôi viết bài này nhằm mục đích giúp nhiều gia đình tư nhân xây dựng hạn chế được những sự cố nêu trên.
Hiện nay bằng kinh nghiệm từ các nhà xây dựng từ trước, chủ nhà thường có một số kinh nghiệm về phần kiến trúc (kiểu dáng, màu sắc, dụng cụ trong nhà, xây và trát tường phẳng) hoặc chủ nhà thuê kiến trúc sư thiết kế kiến trúc, kết cấu. Nhưng kiết thức về giám sát chất lượng trong hki thi công phần kết cấu công trình, thiết bị trong công trình (kết cấu móng, kết cấu phần thân, điện, nước, chống thấm, …)và việc chọn nhà thầu thì hầu như chủ nhà tư nhân thường ít có kinh nghiệm đây là nguyên nhân dẫn đến các sự cố quan trọng như sau:
1. Sập nhà khi đang thi công
2. Thầu bỏ chạy khi nhà xây dựng dở dang
3. Tuổi thọ công trình thấp
4. Thấm sàn
5. Sàn bêtông bị nứt
Để hạn chế tình trạng trên các chủ nhà cần biết một số vấn đề như sau trước khi xây nhà.
1. Sập nhà khi đang thi công
a) Nguyên nhân
§  Kích thước móng, cột, dầm thiết kế cho nhà 2 tầng nhưng chủ nhà xây thành nhà 4 tầng mà không tính toán thay đổi kích thước móng, cột, dầm cho lớn hơn.
§  Do cây chống sàn quá nhỏ (thường dùng loại cây nhỏ và chống thưa)
§  Do cây chống nhỏ và chủ nhà nâng chiều dày sàn lớn hơn chiều dày thiết kế.
§  Do đặt thép sai vị trí tại kết cấu.
b) Giải pháp
§  Để tránh xảy ra sự cố không ai mong muốn này nhà thầu tư nhân nên thực hiện tốt các việc như sau:
§  Thuê kỹ sư xây dựng thiết kế phần kết cấu bê tông cốt thép (móng, cột, đà sàn …)
§  Có thể chọn nhà thầu thi công phần kết cấu riêng, phần hoàn thiện riêng (tùy theo điểm mạnh của nhà thầu)
§  Không được tự ý thay đổi phần kết cấu, hoặc qui mô công trình (nâng tầng, thay đổi kết cấu bêtông cốt thép) khi chưa được sự đồng ý của kỹ sư xây dựng.
§  Nên dùng những người biết chuyên môn để lựa chọn nhà thầu (người có chuyên môn phải biết đánh giá chất lượng thi công phần kết cấu và kiến trúc của từng nhà thầu ở các công trình trước) – lựa chọn đầu vào tốt.
§  Không nên dùng cây chống nhỏ, hay cong vênh khi chịu ảnh hưởng của thời tiết (sàn hay bị sập, võng).
2. Thầu bỏ chạy khi nhà xây dựng dở dang
a) Nguyên nhân
§  Do lúc làm hợp đồng không qui định rõ quyền hạn và trách nhiệm của chủ nhà và chủ thầu, lúc xây dựng chủ nhà yêu cầu làm thêm, chủ thầu đòi tiền thêm xảy ra tranh chấp.
§  Trong hợp dồng không nêu rõ chủng loại vật tư để thi công phần kết cấu, ví dụ chủ thầu dùng vật liệu cốp pa bằng nan luồng chẻ, chống bằng cây cong, nhưng chủ nhà yêu cầu phải dùng cốp pa bằng ván, cây chống bằng luồng thẳng...
§  Chủ nhà không có người giám sát từng bước khi thi công phần kết cấu để tuỳ cho nhà thầu làm, khi thi công được nhiều hạng mục rồi chủ nhà mới thấy chất lượng không tốt nhờ kiểm định can thiệp – chủ thầu bỏ chạy.
§  b) Giải pháp
§  Biện pháp hữu hiệu nhất để hạn chế tình trạng này chủ nhà cần làm tốt những điều sau:
§  Lựa chọn nhà thầu trước khi ký hợp đồng là việc quan trọng nhất (nhà thầu phải có tâm và tầm), muốn đạt được điều này chủ nhà cần làm những việc sau:
§  Nhờ người có chuyên môn về kết cấu xây dựng (tốt nhất là kỹ sư xây dựng) để xem xét và đánh giá chất lượng, tiến độ (nguồn nhân công, phỏng vấn cách thức thi công của nhà thầu, đến các chủ nhà do nhà thầu này xây dựng để phỏng vấn, …),  chất lượng của các công trình trước của nhà thầu có qui mô gần tương đương với công trình chuẩn bị xây, đặc biệt là chất lượng thi công phần kết cấu.
§  Không nên giao cho nhà thầu đã thi công công trình nhỏ hơn công trình chuẩn bị xây (chuyên xây nhà cấp 4 thì thi công nhà 3 tầng khó có chất lượng tốt)
§  Không nên tạm ứng cho nhà thầu sau khi ký hợp đồng mà nên trả tiền sau khi xong từng hạng mục (để tránh trường hợp nhà thầu bỏ chạy, chủ nhà mất tiền)
§  Nhà thầu có tài sản đền bù khi sửa chữa lại (phải có địa chỉ và nhà cửa).
§  Sau khi đã chọn được nhà thầu thì việc lập hợp đồng rõ ràng là cần thiết (cần có phụ lục hợp đồng) là làm hợp đồng chặt chẽ, chi tiết. Cụ thể trong hợp đồng cần ghi rõ những gì chủ thầu phải làm (như phần bêtông cốt thép, xây trát, điện nước, sơn tường, ốp lát gạch men …), những gì chủ thầu không làm (như lát nền gỗ,  gắn máy nước nóng …). Tiến độ tạm ứng tiền theo công việc. Cần có phụ lục hợp đồng ghi rõ thiết bị để thi công (như máy trộn bêtông, cây chống, ván khuôn tạo mặt phẳng để đỡ sàn, dầm bê tông…), Trách nhiệm của nhà thầu khi chất lượng không đạt yêu cầu.
3. Tuổi thọ công trình
Một công trình muốn có tuổi thọ cao đòi hỏi 4 nhà thầu (thiết kế, thi công, giám sát, bảo trì khi sử dụng) phải thực hiện công việc của mình với chất lượng cao.
Đây là 1 yêu cầu rất khó đạt được trong các công trình xây dựng nhà tư nhân. Phần đông chủ nhà không quan tâm nhiều đến chất lượng thi công phần kết cấu, do vậy các công trình thường có tuổi thọ thấp, chỉ sử dụng từ 10 đến 30 năm đã phải đập bỏ hoặc sửa chữa lớn. Trong khi đó những công trình làm phần kết cấu tốt có thể sử dụng từ 70 đến 100 năm.
§  Nguyên nhân
§  Chủ nhà không biết do vậy không quan tâm đến tuổi thọ công trình.
§  Chủ nhà tự giám sát chất lượng thi công trong khi chưa biết nhiều về kiến thức công trình .
§  Chủ nhà chọn nhà thầu chủ yếu dựa vào cái đẹp bên ngoài mà không biết và không căn cứ vào chất lượng thi công phần kết cấu.
§  Rất ít các công ty tư vấn xây dựng chuyên về giám sát công trình hiện nay thực hiện việc giám sát nhà tư nhân (khối lượng nhỏ, khó làm), đồng thời một số chủ nhà thấy không cần thiết nên không thuê.
§  Thép gỉ mức độ nặng nhưng vẫn tiến hành đổ bêtông.
§  Lớp bảo vệ bêtông mỏng hoặc không có lớp bêtông bảo vệ cốt thép.
§  Thiết kế kết cấu không đạt yêu cầu.
§  Chất lượng thi công kém, không có lớp bêtông bảo vệ bao bọc cây thép tại chân cột (phần chôn ngầm dưới đất), cây thép sẽ bị ăn mòn và đứt trong thời gian ngắn gây mất an toàn cho công trình.
Theo 

LIÊN HỆ VỚI CHÚNG TÔI
Công ty TNHH Kiến trúc Xây dựng Đoàn Anh Quốc
Địa chỉ: F38 Từ Văn Tư (nối dài), Phan Thiết, Bình Thuận
Điện thoại: 0252 3739 734.

Email: kientrucdaq@gmail.com
www: doananhquoc.com

Hotline:
(0252)3.739.734